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En qué consiste la reforma del alquiler de vivienda
Han pasado ya dos años desde que se publicara en el BOE la Ley 4/2013 para la reforma del alquiler de vivienda, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley, introdujo grandes modificaciones en el régimen de los arrendamientos urbanos, cambiando de forma sustancial el régimen que se venía aplicando desde la entrada en vigor de la LAU.
Con su entrada en vigor, se creó un nuevo régimen normativo aplicable a los arrendamientos de vivienda, por lo que ya debemos distinguir hasta 5 regímenes normativos distintos para el alquiler de vivienda, en función de la fecha de firma de los contratos:
- Alquileres firmados antes del 9 de mayo de 1985, denominados de “renta antigua”.
- Alquileres firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
- Alquileres firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013.
- Alquileres firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015.
- Alquileres firmados a partir del 1 de abril de 2015 (únicamente a efectos de actualización, tal y como veremos más adelante)
En este artículo nos centraremos exclusivamente en las modificaciones que la Ley 4/2013 introdujo en los arrendamientos urbanos, por lo que solo serán aplicables a los arrendamientos suscritos a partir del 6 de junio de 2013 (apartados 4. y 5. anteriores)
Duración los arrendamientos
El primero de los cambios significativos que introdujo la reforma es la disminución de los plazos de duración obligatoria. Para los arrendamientos señalados en el punto 3. de nuestra exposición inicial, el arrendamiento se prorrogaba obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un plazo de 5 años, después del cual venía una prórroga adicional de hasta 3 años, siempre a voluntad del arrendatario.
Tras la reforma, los arrendamientos siguen un esquema de duración de 3+1+1+…
La duración de los arrendamientos tras la reforma se redujo sustancialmente, desde el sistema de 5+3 a un sistema de 3+1+1+… El arrendador únicamente está obligado a prorrogar el arrendamiento durante 3 años, a partir de ese momento, puede negarse a la prórroga o establecer nuevas condiciones para la firma de un contrato.
Facultad de desistimiento y penalización
Desde un punto de vista jurídico, quizás esta sea una de las principales novedades introducidas por la reforma. Con anterioridad al 6 de junio de 2013, el plazo de duración del contrato (y sus prórrogas) era totalmente obligatorio para cada una de las partes. De esta forma, el arrendatario únicamente podía irse legalmente al término de cada uno de los años, pidiendo que no aplicara la prórroga correspondiente.
El inquilino puede desistir a partir de los 6 meses de vigencia del contrato.
Tras la entrada en vigor de la reforma, y únicamente para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, el arrendatario puede desistir del arrendamiento en cualquier momento siempre que hayan transcurrido al menos los 6 primeros meses.
Si el arrendamiento lo prevé expresamente, el arrendatario puede tener que pagar una indemnización por irse, pero está tasada por la ley.
Venta de la finca arrendada
Otra de las novedades que se introdujeron con la reforma de la Ley, es que si alguien compra una vivienda arrendada, puede pedir al arrendatario que abandone la vivienda, aunque tendrá que darle un “plazo de gracia” de tres meses para que busque otra vivienda, ya que se ha eliminado la obligación de respetar el arrendamiento.
El nuevo propietario de una finca arrendada puede pedir al inquilino que se vaya de la finca, dándole un plazo de 3 meses para desalojar.
No obstante lo anterior, la redacción de la LAU tras la reforma admite varias interpretaciones, no pudiendo dar una solución directa, ya que habrá que tener en cuenta si el nuevo adquirente conocía o no la existencia del arrendamiento.
Sustitución de la renta por obras
Si bien no es una novedad, puesto que era un pacto perfectamente válido (aunque poco habitual), la reforma de la LAU puso de manifiesto la posibilidad de sustituir temporalmente el pago de la renta por la obligación del arrendatario de hacer determinadas obras en beneficio del inmueble.
Esta figura debe distinguirse de la “carencia de rentas”, puesto que la carencia solo implica “meses gratis”, sin obligación por el arrendatario de realizar ninguna actuación, mientras que la sustitución de renta por obras implica una auténtica obligación del arrendatario de realizar unas obras determinadas, ya que sustituyen el pago de la renta.
Las partes pueden acordar que el arrendatario pague todo o parte de la renta haciendo determinadas obras en la vivienda.
Por tanto, tendrán que detallarse expresamente las obligaciones de cada una de las partes, prácticamente haciendo un proyecto y presupuesto de todas las obras que se van a hacer, ya que establecer de antemano las obligaciones de cada parte será la única forma de evitar conflictos en el futuro.
Inscripción de arrendamientos
La inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad es un mecanismo que pretende dar seguridad jurídica a las partes implicadas, especialmente al arrendatario, puesto que, al tener su arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, se garantiza que el nuevo adquirente de una finca no pueda echarle, puesto que, al adquirir la vivienda conoce la existencia del arrendamiento por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Aunque es poco habitual que se inscriba un arrendamiento, da al arrendatario la seguridad de que no lo puedan echar si el arrendador vende la casa.
A pesar de todo ello, la práctica habitual es que los arrendamientos de vivienda continúen sin inscribirse en el Registro de la Propiedad, por el aumento de trámites necesarios para ello (elevación a público, liquidación de impuestos e inscripción).
No obstante lo anterior, si se va a firmar un arrendamiento de vivienda a largo plazo (por ejemplo, a 5 o 10 años), sí que resultará claramente recomendable la inscripción del mismo en el arrendamiento.
La actualización de la renta
La Ley 4/2013 no modificó el mecanismo de actualización de la renta, pero sí que lo hizo la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, en vigor desde el 1 de abril de 2015.
Si se quiere que la renta se actualice, tiene que pactarse expresamente, y las partes son libres de decidir cómo se hace esa actualización.
Para los contratos firmados a partir de entonces, hay tres supuestos básicos sobre la actualización de la renta:
- Si no se establece nada en el contrato, la renta no puede actualizarse.
- Si el contrato señala que se actualizará, pero no dice cómo, se actualizará con elrecién creado IGC.
- Si el contrato establece que se actualizará, las partes son libres de decidir cualquier método para aplicar las subidas.
Esperamos que ahora tengas más claro en qué consiste la reforma del alquiler de vivienda.
* Autor: Pelayo de Salvador
De Salvador Real Estate Lawyers (Palma de Mallorca)
