¿Qué se puede negociar en el alquiler de una vivienda?

¿QUÉ SE PUEDE NEGOCIAR EN UN ALQUILER DE VIVIENDA?

A la hora de firmar un alquiler de vivienda, existe una tendencia a considerar que los contratos son documentos de adhesión, como cuando contratas la línea de teléfono o firmas el contrato de suministro eléctrico, pero nada más lejos de la realidad. Los contratos de alquiler de vivienda, ya sean entre particulares o a través de una agencia inmobiliaria, son contratos que pueden y deben ser negociados, ya que determinarán las obligaciones de las partes durante todo el contrato.

Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, hay otras muchas cuestiones sobre las que la Ley no dice nada y las partes son libres de negociar lo que estimen oportuno.

Hay muchas cuestiones sobre las que la Ley no dice nada, por lo que es imprescindible que las partes negocien libremente.

En estos casos, los pactos a los que lleguen las partes serán perfectamente válidos y, aunque puedan parecer “abusivos”, habrá que cumplir con lo previsto en el contrato de arrendamiento, ya que de lo contrario nos expondremos a una demanda judicial de resultado incierto.

Es prácticamente imposible señalar un listado cerrado de cuestiones sobre las que las partes tienen libertad para pactar, aunque a continuación comentamos algunas de las más importantes:

› DURACIÓN DEL CONTRATO: Aunque lo habitual sea firmar arrendamientos de 1 año de duración, y esperar que apliquen las prórrogas legales, es posible establecer duraciones superiores.

Se puede acordar libremente la duración que se quiera, pero hay que ser consciente de las implicaciones de dicho pacto, además de la aplicación del régimen de prórrogas legales.

Los contratos de más de 1 año tienen sus ventajas y sus inconvenientes:

» Por un lado, el arrendador no podrá exigir la terminación anticipada del contrato por necesitar la vivienda para uso propio, puesto que ese derecho solo es cuando vaya a aplicarse una prórroga legal.

» Por otro lado, el desistimiento del arrendatario puede implicar una penalización superior a la que correspondería si se hubiera firmado solo por un año.

› GARANTIAS ADICIONALES: Además del mes obligatorio de fianza, el arrendador puede pedir todas las garantías que quiera: desde una garantía en metálico de X mensualidades de renta, un aval bancario, un fiador solidario, una prenda, etc.

Si se incluyen garantías en un contrato, es imprescindible que las partes sepan qué obligaciones suponen.

Por tanto es necesario negociar las garantías que se piden, así como conocer las implicaciones de cada una de ellas.

› ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Tras la entrada en vigor de la Ley de desindexación de la economía española, existe plena libertad de pactos a la hora de determinar la forma de actualizar la renta en el alquiler de vivienda. Así, es igual de válida una actualización por referencia al IPC, como una actualización constante de un 5% anual durante la vigencia del contrato.

› GASTOS DE COMUNIDAD: En muchas ocasiones, los gastos de comunidad van incluidos en el precio del contrato, pero es válido que sea el arrendatario quien tenga que pagarlos.

Para la validez de dicha cláusula es necesario (i) que conste por escrito y (ii) se incluya en el contrato su importe anual. De lo contrario, no se pueden repercutir al arrendatario.

Además, su incremento anual está limitado legalmente al doble del mecanismo de actualización previsto.

› OBLIGACIÓN DE CONTRATAR SEGURO: La Ley nada dice sobre los seguros que deban contratar cada una de las partes. Por eso, el contrato de arrendamiento puede incluir la obligación de contratar un seguro del hogar, un seguro de impago de rentas o, simplemente, la obligación de pagar al arrendador el coste del seguro de hogar que tenga. Todos estos pactos son perfectamente válidos.

› IMPUESTOS: El arrendador también puede querer repercutir al arrendatario el importe de determinados impuestos, como el IBI, por lo que es importante revisar bien el contrato.Siempre decimos que en los contratos es tan importante lo que se dice, como lo que se deja de decir, y en materia de impuestos esta es una de las cuestiones más relevantes:

Si no se dice nada, el IBI es a cargo del arrendador, pero la Tasa de Basuras corresponde siempre al arrendatario.

› PROHIBICIÓN DE MASCOTAS: Hay muchos arrendadores que no quieren que sus inquilinos tengan mascotas en casa. Esta limitación es perfectamente válida y, además, puede ser causa de resolución del contrato, por lo que es muy importante que conozcas tu contrato de arrendamiento ya que, de lo contrario, tu mascota y tú podéis acabar en la calle.

Por Ley, el arrendatario tiene que realizar las “pequeñas reparaciones”, pero es muy difícil distinguir entre pequeña reparación y reparación a secas.

› OBLIGACIÓN DE DEVOLVER EN UN DETERMINADO ESTADO: Además de la obligación genérica del arrendatario de devolver la vivienda en buen estado de conservación, el arrendador puede incluir cuestiones adicionales (recién pintada, limpia, habiendo sustituido algún elemento). El incumplimiento de estas obligaciones por el arrendatario dará derecho al arrendador a retener la fianza para cubrir el coste de la obligación incumplida.

Hay sentencias que consideran válida la obligación de devolver el piso recién pintado.

* Autor: Pelayo de Salvador
De Salvador Real Estate Lawyers (Palma de Mallorca)